楼市有戏?房贷新政落定 房地产板块喜提4连涨

今年以来，大家对于房地产行业的态度普遍偏悲观。但其实，房地产股票的投资价值正在显现！

大家好，我是菜鸟理财特聘股票训练师：船长。

上周的重磅话题，除了NBA和川建国，其实就是房地产了。

一方面，10月8日是全国房贷利率的换锚日。

从原来“在基准利率的基础上进行上下浮动”的方法，变为“以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率（LPR）为定价基准进行加点”的形式。

房贷利率的变化牵系着众多购房者的命脉。

不过和新政前相比，一二线城市新的房贷利率整体有微小的上浮，三四线城市则有微小的下降，但是总体上差别不大。

但另一方面，随着新政的实施，A股市场上的房地产板块有了不一样的表现。

10月8日—11日这4个交易日，该板块实现了连续上涨，第二日板块整体涨幅达到1.6%。

其中，粤宏远A第二日涨停；中南建设前两日涨幅均超6%；金地集团前两日涨幅分别超过4%和5%；

保利地产前两日分别涨超5%和3%；新华联后两日分别涨超8%和4%；中国国贸、中航善达最后一日分别涨超6%和5%……

船长认为，房地产板块强势的劲头仍然可期。

上面的这个判断，可能和很多人的观念有冲突，因为今年以来，市场对于房地产整体行情偏为悲观。

但其实，从近期公布的数据来看，9月份的房企销售情况挺亮眼的。

例如，绿城中国、世茂房地产9月的销售额分别同比增长了109%和57%；禹州地产、佳源国际、世茂房地产等房企9月的销售面积则分别同比增长了69.82%、37%、42%。

更是已有近10家房企刷新了自己今年的单月销售纪录。

整体数据上，9月房企业绩较7月和8月有明显提升，单月权益销售金额环比增长23.9%，增幅较去年同期提升近11个百分点。

其中，TOP30房企销售业绩单月环比均有不同程度上涨，整体业绩环比增幅超30%；超过8成的TOP50房企的销售业绩环比上升。

在销量的带动下，股票市场上，房地产指数表现也不赖。

近一个月（截至2019年10月10日），中证全指房地产指数涨幅约1%。同期，沪深300则是下跌了约1%。

这样的表现和“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的政策论调其实并不相悖，和大家对于行业的偏悲观情绪也不矛盾。

因为这本身就是得益于，房企在严格的政策环境下压力过大，从而全力促销，加速回笼资金。

而在接下来的四季度，预计房企会使更大的劲儿冲业绩，四季度的销量会进一步地提升，这就有助于推动房产股的行情接着上扬。

可能有人会疑惑了：房产股的行情会不会只是短期销量支撑的短期效应？在“房炒不住”的政策下，房地产行业本身是不是已经不行了呢？

其实不是的。大家想想，目前的政策算是很严格的了，也很难有更严格的政策出来。

毕竟，政策调控的目的是为了让房地产行业朝着健康的方向发展，而不是一味地打压它。

接下来，在政策相对平稳、货币增速相对缓和的基础上，房地产市场会在很长的一段时间内保持健康、低速的增长。

船长觉得，这个时段至少还有5—10年。

就像万科说的那样，房地产的黄金时代确实是结束了，但接下来也还是一个“白银时代”，而非一夜回到解放前的“黑铁时代”，依然有空间和利润可以挖掘的。

毕竟在中国这片重视房产的土地，大家对于房产的需求不会一下子就灭失了。

即便随着人口老龄化趋势的加重，社会整体对于首套房的需求可能会有所下降。但除此之外，改善房需求也是有很大的市场的。

再者，根据2018年的数据，我国的城市化率将近60%，十几年间的确有了很大的提升。

但这要和发达国家相比的话，还差了远远一大截，发达国家的城市化率大多都在75%以上。

未来中国的城市化率肯定会进一步提升，越拉越多的人口流入大都市圈，以及成都、武汉等这类准一线城市，同样也会带动一波对于房产的需求。

所以，有些人觉得“房地产行业不行了，很快就会衰退了”，这其实是以偏概全的。

不行了吗？接下来，的确会有很多中小房企逐渐退出市场。

但是衰退了吗？并不会。

因为中小房企退出，市场的整体需求其实并没有特别明显的下滑，那么优质大型房企的市场占有率就会上升，对于它们的经济效益来说，其实反倒是利而不是弊。

更何况，房企的类型有很多，除了住宅地产公司，还有商业住宅混合的地产公司、旅游地产公司等。

这里头是很多元的，背后有很大的潜力，更不能一竿子打死。

房地产行业不但不会衰退，船长还认为，现阶段，房产股具备较强的投资价值。

判断股票有没有投资价值，最主要要考虑什么因素呢？

首当其冲的就是：预期该公司能有多大的成长性，能给你带来多少回报。但是买贵了也不行，所以价格也要合适。

说得专业一点，其实就是预期回报率和估值这两点。

接下来，随着房企资金的回笼，负债的下降，利息支出随之减少，对毛利率形成一定的支撑，那么房企的盈利能力是不会大幅降低的。

而且目前很多大型房企的业绩增长是比较稳定的，韧性比较强。随着市场集中度进一步提升，这些房企的业绩增长大概率是会进一步提升的。

况且，房地产行业在业绩的计算方面比较特殊。

2016—2018年房地产大卖，但因为要到交房后这部分资金才算营收，所以基本上是从2019年开始逐渐转为利润，从而转化为给股东的回报。

很多大型房企在给股东的分红上，又都是不吝啬的。

所以，未来两三年的时间，一些优质房企的预期回报率还是值得期待的。

而在估值方面，目前很多房企的市盈率都在10以下，而且很多都处于历史较低位置。要知道，美国的房地产股票的市盈率一般到二十倍左右。

不管是横向比较还是纵向比较，目前房地产板块的估值都算是比较低的。

所以，有股市经验的朋友，四季度可以关注房地产板块的机会，主要以优质的龙头企业为主。

来源：菜鸟理财