咸阳的房子值得投资吗?违规收房有啥后果?

每周五，房叔会针对大家在买房中遇到的问题疑惑统一在微信进行回复，个人意见，仅供参考。

问：西安的房子涨价了，咸阳的房子还值得投资吗？

答：首先我们先来看投资的汇报，这部分收益包括房价上涨带来的和之后租金带来的收益两种，一线城市的经验已经证明，奔着租金去投资是很亏的，那大部分投资目的就是前者。

哪个区域值得投资，我觉得最重要有两点因素，排名前列就是看大开发商在这块的拿地情况，这代表着区域的火热程度，而往往这种龙头效应能带动区域房价，比如融创在大兴新区，中海在沣东新城，恒大在高陵等例子。第二就是政府的规划，其中最重要的就是地铁这种大规模投资，一个再偏僻的区域通地铁就能带来人流量，有人有需求，房价才有能涨的苗条。

咸阳的房子可以选，因为价格低是摆着的，同时西安限购的背景下，很多人会往西安咸阳交界的地方走，同时地铁沿线也是重点考虑的。

另外关于限购，有业主反馈，沣东新城因为片区比较大，涵盖了以前咸阳地区和西安地区，虽然现在统一由西安代管，但是房管局咸阳还是咸阳管西安的还是西安管，举个例子恒大都市广场以前就是属于西安未央区，预售证房产这边都是西安管，奥园、阳光城西西里 那边以前都是咸阳房管局发放预售证，西安的管不着所以可以说是打了个插边球。

问：保利金香槟公寓值得买吗？

答：评判一个公寓是否有前景的标准无外乎三个，权重从大到小，分别是地段，地铁和商业，好的地段有大量人流，地铁能带来人流，商业能吸引人流，最终的核心还是人，人多的地方公寓才有租出去，租高价的可能性。

我举两个例子，一个是三桥的万象公寓，一个是吉祥村的momopark的公寓，前者的优势在于地铁口加上万象城的巨大人流量，后者优势在于地铁口加上小寨（吉祥村）的巨大人流量。金香槟的公寓虽然不如万象城公寓位置好，但距离三桥地铁和万象城也不过500米，人流量也还可以保证，应该剩的房源不多了，精装的现房，好的一点是有天然气。

问：龙湖曲江畔和融创揽月府哪个值得入手？

答：揽月府算是融创在目前较高端的别墅系列，大概的产品规划是这样的，有合院、洋房、高层及商业等。一共五期开发建设， 一期项目开发建设为合院和洋房产品，合院约110套，户型面积约300-450平米。二期、四期项目开发建设为洋房和合院，三期为高层和洋房，五期项目为商业用地。确实卖的特别好，上月底开盘的时候，极短时间内3、11、13、18、17号楼全部卖完了，现在是没房了。

曲江畔卖的也是改善居多，小区确实很漂亮，价格比揽月府要低，可以作为备选。目前周边没什么商业配套，交通也得等四号线开通后能改善一点，小区是航天二小的学区，需要提醒的是虽然叫曲江畔，但这块是长安区。

问：永泽五里州没有竣工验收表，收房有什么后果？

答：没有竣工验收却确实是不能交房的，但也有小部分开发商是不按套路来的。比如把交房条件削减为五方验收或者四方验收，因为施工监理都是一家盖个章分分钟的事情。绝大多数情况下，你拒收，都是合理合法，符合合同约定的。后果就是开发商违约，逾期交房，要支付你违约金。

如果你急着入住收房，就视为资源接受现状，开发商可以不付你逾期交房的违约金。收与不收，主要是取决于你对违约金是否看重，这说是开发商因为赶工期的情况，还有一种是楼盘因为违建加盖或者质量等问题根本就无法过验收，这个时候如果收房，后续的质量纠纷，房产证纠纷就无穷无尽了，因为逾期交房势必会预期办证，要是一直没有竣工验收，就会导致永远无法办理房产证。

问：西安风和庭院的房子敢买吗？

答：我很清楚的记得对面鑫苑大都汇挖地基的时候，风和庭院都快封顶了，现在对面的鑫苑都交房很久了，这小区还没交房呢，现在才封顶，说到底开发商根本就没钱。

况且小区只有两栋楼，几乎没什么小区环境，还不是市政供暖，进到房子里排水排烟布局不合理，咋看咋奇怪，另外按揭贷款迟迟无法办理一拖再拖，不要买，多便宜都别买，况且还不便宜。

问：万科翡翠国际超高层两居室可以买吗？

答：这个超高层10月的时候，有媒体还带头炒作了一波，什么万科带头降价，其实是因为这是4梯10户的那种点式楼，容积率有7.67，几乎是旁边高层的两倍，地方小住的都是人，绿化率也少的可怜。

就和之前万科高新生活广场一样，容积率高绿化少住的人多，所以价格挺低，还是一分钱一分货。买了当个投资可以，自住的话很难受的，没猜错的话，以后也是和翡翠国际小区隔开的。

问：达到什么条件，才能收房呢？

答：收房的话最起码满足以下的三个条件：

1、开发商应当提供《建筑工程竣工备案表》、分户验收表、面积报告实测报告：

2、提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，必须提供上述两书。否则业主有权拒绝收房。

3、依据购房合同，交房时应当实现供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套设施的交付承诺，不过一般供暖是交付后第2个采暖季，有的交房时候天然气也是没通的，要问清楚通气日期。

问：三桥海棠湾是正规的城改房吗？

答：这个就是小产权呀，都盖了卖了三四年了还是那样子，停工都有两三年。说的是均价3200块的商品房，傻子才信。正规的城改盘在西安城改办的网上都有城改项目的公示，严防一些小产权打着城改盘的名义在卖，比如三桥紫境城以及这个盘；这个可以在公众参与栏目里留言去问，看有没有正规的西安市城中村改造方案批复。

问：没有产权的人防车位能不能买？

答：人防车位的所有权是归国家的，一般开发商都是拿来出租的，年限为20年，为什么是20年，因为法律上租赁合同的最长期限就是20年。不过开发商会说是租20年，赠送50年，刚好和你房子年限是一样的。没有产权的话虽然投资不行，但自己用来用还是可以的，买不买一方面取决于你们小区停车紧张不，第二就是价格了，一般人防的车位价格都比较低。

问：太奥广场四期怎么样，距离铁路近影响大吗？

答：周边配套是好，太奥自己的商业，不远处鑫苑的商业，交通也很方便，就是西二环早晚有点堵。周边环境很一般，西边百欣花园经适房，东边东郭家口村安置房，南边陇海线，四期距离陇海线很近，虽然会装隔音玻璃，但是效果不大，陇海线是不会拆的。同时根据已经入住的业主反映，物业不咋的，绿化缩水，房子公摊较大。